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「房产抵押贷款」是不是有房产抵押银行就会同意贷款?

发布日期:2020-04-28 10:04:31  点击量:187   信息来源:

“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”,这是真的吗?记者在采访过程中发现,银行在发放房产抵押贷款前,信贷人员都会上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况。而且,银行要求贷款抵押的房产的持有时间至少需要在半年以上。

近日,网上流传“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”,这是真的吗?为弄清原委,记者探访了深圳的几家银行,深入了解银行发放贷款的准入门槛、实际流程、贷后追踪等操作过程。

记者在采访过程中发现,银行在发放房产抵押贷款前,信贷人员都会上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况。特别需要注意的是,银行要求贷款抵押的房产的持有时间至少需要在半年以上,为的就是防止信贷资金被挪用变相流入楼市。

而且,放款并不意味结束,银行还会持续跟踪贷款资金去向,一旦发现流向可疑,就会提前收回贷款。根据排查结果来看,深圳地区银行未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

有房产作抵押是不是就可以“闭着眼睛”放款?

“肯定不行”,银行不约而同地向记者给出了这样的回复,并举了不少例子证明这点。

2019年12月11日,张某贵以163万元的价格拍得一处房产产权。2020年3月17日,他按评估价七成向招商银行(33.480, -0.10, -0.30%)深圳分行申请小微经营贷150万元,申贷时产权取得时间已满3个月,审批人员在审批时判断其资金用途涉赚置换拍卖购房款,于是拒单。

今年,中国银行(3.420, -0.02, -0.58%)深圳市分行客户经理上门查看某企业经营状况时,发现某借款人经营地址位于盐田区某小区,其实际用途是住家且并无员工在场,客户意向申请贷款600万元,用于购买电脑设备。客户经理与其沟通后了解到,公司并无实际经营,另经过上网比对,发现电脑单价明显低于客户采购单价。因此初步判断为空壳公司,且用途不真实,由此拒绝了客户的贷款申请。

“曾经有一名客户申请时抵押物处于毛坯状态,我行认为有炒房嫌疑,在客户无法提供全面经营信息的情况下,拒绝了贷款申请。”上海银行(8.070, -0.08, -0.98%)深圳分行表示,要求针对抵押贷的贷前调查做到“实地查看经营场所,实地查看抵押物”,坚决杜绝“闭眼做抵押贷”的心态。

类似于上述情形的案例并不少。部分借款人为从银行获得进入楼市或股市的资金,编造事实,试图骗取银行获得贷款,但是银行在这方面的把控更严格。事实上,借款人的伎俩根本无法蒙骗银行的火眼金睛。

《每日经济新闻》记者了解到,2020年,招商银行深圳分行共发现违规流入房地产市场贷款3笔,均已提前收回违规贷款。今年以来,招商银行深圳分行发放抵押经营贷5893笔,其中抵押房产持有时间1年以上的占比超90%。年初以来,上海银行深圳分行发放抵押经营贷拳头产品“宅即贷”34笔,金额合计2.2亿元,而所有贷款抵押房产的持有时间,在8个月至5年不等。

信贷人员上门实地查看经营场所、实地查看抵押物

银行是如何决定要不要贷款给借款人呢?又如何识别真伪呢?答案,是实地走访。

“对于通过房产抵押申请贷款的企业主,信贷人员都上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况。我们坚持不满半年的房产不予申请抵押贷款,防止信贷资金被挪用变相流入房市。”深圳福田银座村镇银行(以下简称银座村镇银行)行长李文荣介绍,疫情期间该行累计发放抵押贷款16笔,总金额3224万元,所有抵押房产持有期限均在3年以上。没有出现客户全款买房,然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。

3月以来为支持企业复工复产,银座村镇银行开启客户大拜访行动,信贷人员进社区、进厂区,累计电话联系及实地走访客户8000多户,重点了解客户受疫情影响、复工复产中存在的经营困难,掌握企业真实的生产经营活动及资金需求。

对涉及企业复工生产经营的贷款需求,通过分析企业资产与负债的变化情况,并对购销合同、订单等信息进行交叉检验,确认申请授信金额是否合理,核实借款用途的真实性。银座村镇银行行长李文荣特别强调:“对成立或受让时间较短的借款人要开展进一步严格审查,不存在对注册不久的企业发放贷款的不审慎情形。”

招商银行深圳分行向记者表示,在发放小微信贷前,该行都要通过贷前客户经理实地考察借款企业经营场所、审查借款人/借款企业经营流水与贷款规模匹配度等手段核查小微企业经营真实性,不向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款;严格审查借款人对抵押物的持有时间,对于房产交易完成后短期内申请抵押经营贷的业务加强调查,对于押品持有时间过短的不予准入,严防变相房贷。

中国银行深圳市分行表示,关于房产抵押经营贷,经过排查:该行一直的准入门槛就是“借款人企业持续经营1年以上”,“抵押房产持有时间不低于6个月”的贷款准入政策,不存在房产交易完成后,短期内申请抵押经营贷的情形;对个人经营贷金额50万元以上的严格执行受托支付的要求,并对贷款资金流向进行严格监控,夯实贷款管理要求,今年没发现违规流入房市的情况;深圳中行也尚未向相应机构上报“贴息客户清单”,不存在贴息资金进入楼市的情形。

银行在贷后如何跟踪资金去向,确保不流入楼市股市?

对此,李文荣表示,银座村镇银行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式,确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市,对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

针对近期经营贷相关情况,上海银行深圳分行迅速展开了全面风险排查,自查未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域。具体而言,对经营贷客户准入时均要求其必须注册一年以上,必须提供对公对私真实流水;在审批中重视需求合理性审查;原则上要求抵押房产过户时间在贷款申请半年以前。

招商银行深圳分行在贷后加强贷款资金用途监测时,还对敏感字段进行了重点排查。具体为,“对全量房抵经营贷业务的贷款资金流向进行监测,发现贷款发放后资金转入或刷卡进入开发商账户,交易备注首付款或者购房款等敏感字段的可疑数据进行重点排查,对于违规贷款采取额度暂停,不予进行贴息申报,并提前收回贷款的措施”。

“年初曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业,随即提前收回贷款”,上海银行深圳分行持续通过贷后系统监测贷款资金流向,该行在贷后管理中明确,首次贷后检查资料采集须重点关注借款人及配偶的征信中,是否存在新增或减少房贷的情形。

李文荣向记者表示,服务客户要知根知底,小微金融不是“见楼就贷”。要坚守服务小微企业的“初心”真的很不容易。正是始终坚持以社区银行商业模式深耕本地,不是只看“房产抵押”,不受楼市股市诱惑,凭借信贷人员的“手勤、脚勤”,才能与小微企业结成‘叫得应、帮得上’的好朋友,在疫情期间与小微企业相互依托、相互搀扶,共同发展。

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